Desde hace muchos años, más de 15 quizá, ronda en mi cabeza la opción de comprar casa. Sin embargo, siempre me ha parecido un engorro tanto comprar para vivir o como inversión para rentabilizar.

vivir-en-nube

Oye! ¿Tu vives comprado o de alquiler? Yo vivo en la nube. Tengo invertido capital en patrimonio inmobiliario que me proporciona rentabilidad mensual que me permite vivir de alquiler donde quiera.

Desde el punto de vista de la inversión, más allá de las inquietudes morales acerca de especular con este tipo de activos, me parecía muy poco eficiente comparado con los negocios en Internet: Negociación con el propietario para la compra, reuniones físicas, reformas, impuestos, gestión de alquiler e inquilinos, y rentabilidad que tampoco era exponencial. Por otro lado, los activos inmobiliarios, son una alternativa patrimonial cuando ya tienes copado el límite de garantía de depósitos de 100.000 euros por banco, y has diversificado en otras inversiones como fondos, empresas, etc.

Desde el punto de vista de la necesidad de un espacio para vivir, está claro que aún pasaremos unos cuantos años hasta que los activos físicos pierdan su sentido, por lo que seguiremos necesitando un suelo para dormir. Sin embargo muchas veces no tenemos la liquidez necesaria para poder comprar la casa que queremos por lo que tenemos que endeudarnos pagando muchos intereses. Esta pérdida de liquidez nos impide poder usar nuestro dinero para otras cosas como viajar, invertir o incluso cambiar de casa y vivir en varios países en un periodo de tu vida. Por eso muchas personas optan por el alquiler. Para no perder ese coste de oportunidad.

De nuevo el alquiler se presenta como un gasto útil, cuando el precio de la vivienda es alto y tiende a la baja, como ha pasado en la última década en España. Pero, es un gasto que no se convierte en activo, y por tanto se pierde.

Evolución del precio de la vivienda en España (real)

Fuente: tambolsa.es y BorjaMateo.com

¿Habría alguna manera de combinar los puntos buenos del alquiler y la compra de inmuebles, pero eliminando los puntos negativos?

Vamos a recopilar los pros y contras:

Comprar Casa

  • A favor:
    • Si estamos en ciclo alcista es una inversión que se revaloriza
    • Es una alternativa para diversificar patrimonio
    • Se puede obtener liquidez mensual si se alquila
  • En contra:
    • Si tienes que endeudarte, terminas pagando mucho más
    • Como inversión es engorrosa su gestión y se pagan muchos impuestos (ITP, IVA, IBI, Basuras…)
    • Si es tu propia casa, pierdes movilidad y liquidez
    • Si es tu propia casa, a largo plazo puedes entrar en ciclos alcistas o bajistas de precio de vivienda, con la incertidumbre que provoca.

Alquilar Casa

  • A favor:
    • Movilidad.
    • Si el precio de la vivienda y los tipos de interés son altos, el gasto de alquiler es menor que el de los intereses.
    • Si el precio de la vivienda baja, es una forma de proteger tu patrimonio y mantener liquidez
  • En contra:
    • Es un gasto que no produce, ya que necesitas vivir en algún sitio

Es decir, que deberíamos buscar una alternativa que tuviera todos los puntos buenos, y eliminar los malos.

Vivir en la nube

Vivir en la nube, es un concepto inventado, que surge en un contexto de “economía colaborativa” y tecnología como el que vivimos.

En este concepto se plantearía que pudiéramos invertir una cantidad variable, flexible y a nuestro antojo en patrimonio inmobiliario en “la nube“, de forma que no se nos cobraran intereses por endeudarnos.

La forma de llevar a cabo esta opción sería una plataforma de crowdfunding inmobiliario que permitiera la asociación de grupos de personas interesadas en adquirir inmuebles a través de Internet, para que la compraran y gestionaran de forma profesional, con porcentajes de acorde a su inversión.

Asímismo, esta “nube inmobiliaria” nos proporcionaría una rentabilidad por nuestro patrimonio igual al de los mejores alquileres. Esa cantidad sería cobrada en nuestra cuenta y podríamos usarla para alquilar la vivienda que queramos en cada momento.

Repasemos este concepto para ver si tiene todos los puntos a favor y ninguno en contra frente a la compra o alquiler de vivienda:

  • A favor:
    • Si estamos en ciclo alcista es una inversión que se revaloriza. Si estamos en ciclo bajista se puede vender rápidamente.
    • Es una alternativa para diversificar patrimonio
    • Se puede obtener liquidez mensual si se alquila.
    • No tienes que endeudarte. Puedes invertir la cantidad que quieras.
    • No es engorroso. Profesionales lo gestionan.
    • Tienes movilidad y liquidez cuando quieras. Ya que puedes vender parte de tu patrimonio cuando quieras.
    • Si hay ciclo alcista o bajista puedes comprar o vender, cuando quieras.
    • Puedes alquilar simultaneamente a tu inversión una casa con los ingresos de tu rentabilidad patromonial y adaptarte si la rentabilidad es mayor o menor.
  • En contra
    • Quizá el precio mínimo para vivir, por ejemplo en Madrid, es de una habitación por unos 250€ al mes. Esto supone 3000 euros al año. Para obtener 3000€ al año con una rentabilidad del 7,5% serían 40.000 euros. Y habrá gente que no quiera vivir en habitación y prefiera una vivienda. En estos casos quizá desarrollar una “hipoteca para patrimonio en la nube” sería interesante ahora que el precio del dinero está al 0%.

Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario

Con todo este artículo, quería hacer una reflexión sobre la velocidad a la que cambian los conceptos, e incluso el concepto de vivienda. Entramos en nuevos paradigmas y todo tiende a ser mucho más flexible. Lo más interesante de todo esto, es que ya existe. Y funciona bastante bien.

En España contamos con Housers, en Reino Unido con Property Partner y en Estados Unidos con varias iniciativas como FundRise, Realty Mogul,  o Realty Shares. Algunas de ellas con la posibilidad de invertir con Bitcoins.

Estas plataformas de Crowdfunding permiten invertir en proyectos inmobiliarios y así poder obtener una rentabilidad que hasta la fecha solo estaba reservada a grandes capitales y a inversores que conocían el sector. De alguna manera, democratizan la inversión inmobiliaria.

Otra funcionalidad clave que están desarrollando casi todas las plataformas es el Marketplace primario y secundario.

El Marketplace primario publica todos los proyectos de inversión que están disponibles para poder invertir en ellos. Suelen distinguirse dos tipos de proyectos, unos a los que llaman ONE-SHOT, que son para construir o hacer reformas  para su inmediata venta y otros, que denominan LONG-TERM, que son inversiones a más largo plazo y que consisten en la compra de inmuebles para que se revaloricen a largo plazo y que, mientras tanto, se alquilan para sacarles ya rentabilidad desde el inicio.

Las plataformas de Crowdfunding ofrecen estos proyectos a un precio cerrado, con unas condiciones prepactadas con propietarios y empresas de reformas. Si varios usuarios se comprometen a invertir el precio objetivo, se suele crear una sociedad donde los usuarios se convierten en socios. Y esta sociedad es la propietaria del proyecto inmobiliario (Una casa, un paquete de casas, un local, un edificio…)

Los MarketPlace Secundarios, pretenden poner en contacto a los inversores que poseen participaciones compradas en el MarketPlace primario para realizar compra venta entre ellos de forma que se aporta liquidez al sistema. Esto es lo que crea una auténtica Bolsa de Valores, donde el activo que hay detrás son los inmuebles. Hace un par de semanas en TechCrunch se hacían eco de los números a los que había llegado PropertyPartnet y la verdad que son bastante sorprendentes y compiten ya por la captación de fondos con los bancos. Este tipo de empresas Fintech, son sin duda una forma de rentabilizar los ahorros más atractivas que depósitos o fondos, por lo que los bancos los tienen ya en el punto de mira.

marketplaces-inmobiliarios

Los marketplaces permiten comprar y vender participaciones de proyectos inmobiliarios aportando liquidez a este tipo de plataformas

Con estas plataformas puedes diversificar tú inversión en inmuebles de manera que disminuyes el riesgo de tener que invertir todo tu capital en una sola inversión inmobiliaria. Si por ejemplo, quieres invertir 50.000 euros en inmuebles, solo podrías invertir en una oficina pequeña, pero con crowdfunding podrías invertir desde 500€ en 100 operaciones inmobiliarias diferentes y así diversificarías mucho más el riesgo y eso es un buen seguro de inversión, pues si alguna inversión saliese mal, el resto compensarían de sobra la que salió mal y así siempre obtendrías rentabilidades positivas, es decir, tener la opción de no tener que poner todos los huevos en la misma cesta.

Sin duda, un fenómeno para seguir en detalle

 

 

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